最新盘点！2020上半年商业地产资产证券化项目案例全梳理

3月20日，“南方资本-星河福田COCOPark”资产支持专项计划在深交所成功发行。债券发行人为星河实业（深圳）有限公司，承销商/管理人为南方资本管理有限公司。据悉，该资产支持专项计划发行总规模45.76亿元，优先A级债项评级AAA，利率4.5%，刷新2017年以来民企等级信用主题利率新低。

据悉，该资产支持专项计划在2019年11月27日就已经获得深交所审核“通过”。目前除了星河福田COCOPark以外，深圳已经进行资产证券化的单个购物中心项目，还有印力中心、龙岗万科广场、益田假日广场等。

深圳星河福田COCOPark是星河集团在深圳打造的旗舰商业项目，由星河商置进行运营管理。该项目位于福田CBD购物公园区，为购物公园地铁站上盖物业。

作为“国内首个情景式公园版购物中心”，福田星河COCO Park于2007年开业，其因在商场正中间打造了6000平方米下沉式露天广场，加上独具特色的星空栈道，营造出了“公园”式休闲购物体验的氛围。项目自2017年开始进行逐步改造升级，2018年录得年度销售额达到25亿元，总客流量达到2200万人次的好成绩。

其实，深圳福田星河COCOPark的资产证券化尝试，也是星河控股集团继谋划星河商置赴港IPO计划之后的又一个资本市场的大动作。

金融街中心、金茂中化大厦

CMBS融资票面利率连创新低

4月中旬，金融街中心资产支持专项计划成功发行并于深交所挂牌，发行金额80亿元，最终发行利率2.80%，产品年限为18年。该利率当时创下国内CMBS历史最低发行利率。

作为底层资产包的金融街中心，位于北京西二环内，金融街商圈的核心位置确保了目标资产的保值增值，高租金带来的强大稳定的现金流回报，以及金融街控股知名品牌背书该计划的正常运行，是在当前北京写字楼市场普遍下行时，该项目能够逆势发行的主要原因。

但不到10天后，上海金茂的“中信证券-金茂中化大厦资产支持专项计划”就再次刷新了历史最低纪录，其优先A1级的票面利率仅为2.65%，全场认购倍数达3.8倍。

据公开资料显示，金茂中化大厦位于北京市核心地带的西城区复兴门外大街，共有26层，总建筑面积约为4.91万平方米，是集智能化办公与人性化服务为一体的纯写字楼。

中化大厦物业在中国中化集团公司及其关连公司整体迁出后，租户类型以金融贸易为主，共计37家。

而以深圳京基瑞吉酒店为底层资产的“中信建投-京基瑞吉酒店资产支持专项计划”也创下了国内酒店类资产证券化产品发行的历史最低利率，该产品发行规模31.58亿元，优先A级票面利率仅为4.5%。

有媒体评论道，此次项目成功发行，将再次助力盘活京基集团市场存量商业物业资产，提高企业资金的使用效率，同时也丰富了资本市场侧的产品供给，满足投资者多元化的投资需求，在房企资产证券化领域发挥了积极的示范效应。

可见CMBS非常受投资者追捧，票面利率持续走低，这也无疑释放了一个重要信号，显示出业界对商业地产还是保持积极乐观态度。

弘阳家具博览中心

弘阳集团首单CMBS发行

据弘阳集团官方微信4月29日显示，“中银资管-弘阳家具博览中心资产支持专项计划”于4月28日成功发行，计划管理人为中银资管，监管/托管银行为光大银行，这也是弘阳集团成功发行的首单CMBS。

CMBS发行总额度为21.5亿元，其中优先A项目发行额度为15亿元，评级为AAA，票面利率为6%，期限为18年；优先B项目发行额度为5亿元，评级为AA+，票面利率为7%，期限为18年；次级项目发行额度为1.5亿元。

此外，据公开资料显示，在3月举办的弘阳全年业绩会上，执行董事及副总裁雷伟彬表示，弘阳截至去年年底仍有168亿的现金，今年一月份时也发行了一笔3亿美元，提前锁定了将要偿还的2.7亿美元债。因此，目前公司在境外部分资金较为充足。同时在1月14日弘阳地产发布公告称，待达成若干条件后，发行于2023年到期金额为3亿美元的9.70%优先票据。

新城吾悦商业物业

新城控股2018年以来首次获批发行的吾悦商业物业CMBS产品

4月16日，华西证券-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划获上交所通过。

据了解，该笔债券品种为ABS，发行金额29.47亿元，发行人为新城控股集团股份有限公司，承销商/管理人为华西证券股份有限公司。

6月9日，“华西证券-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划”正式发行成立，优先级的发行利率为4.80%，期限结构为3+3+3+3+3+3。由华西证券牵头推动，是新城控股2018年以来首次获批发行的吾悦广场商业物业CMBS产品。

随着新型城镇化的持续推进，新城控股集团加大了城市综合体项目的收储和开发，开启了住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式。“吾悦”是新城控股集团旗下的城市综合体项目品牌。

截至2020年5月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到128座，遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内103个大中城市。

三亚亚特兰蒂斯

全国首单旅游目的地CMBS

3月20日，全国首单旅游度假目的地CMBS“德邦海通-复星旅文-三亚亚特兰蒂斯资产支持专项计划”成功发行。此项目以德邦证券作为计划管理人兼牵头销售机构，海通证券、国泰君安证券、中信证券等为联席销售机构。

据悉，项目入池资产对应物业为三亚亚特兰蒂斯酒店与水上乐园，计划总规模70.01亿元。其中，优先级68亿元获上海新世纪AAA评级，优先级最终以5.00%的票面利率成功发行。

三亚亚特兰蒂斯是复星旅文首个旅游目的地项目，位于三亚市海棠湾国家海岸沙坝酒店带的核心位置，地理位置优越，集酒店、餐饮、特色海洋文化体验、会展、购物、娱乐等多种业态于一体，2018年4月正式营业以来备受关注。2019年，三亚亚特兰蒂斯营业额达13.1亿元，年到访客流达520万人次。

德邦证券表示，本次三亚亚特兰蒂斯CMBS项目成功发行，体现出德邦证券业务团队敏锐的市场洞察能力和扎实的产品设计能力，为德邦证券在不动产证券化领域积累了丰富的经验。同时作为全国首单旅游目的地CMBS，此项目具有创新示范效应，为旅游目的地的运营模式提供了新的思路。

德邦证券表示，在资管新规的背景下，未来公司将探索新的业务模式，持续深耕主动管理业务、资产证券化业务并积极探索公募REITs的研究与推进，在商业不动产、基础设施、消费养老等另类资产领域不断开拓创新。

金茂重庆珑悦社区商业

国内首单类UP—REITs

由金茂资本作为基金管理人及项目协调人、重庆珑悦社区商业作为标的物业持有机构的中国金茂华福REITs系列的第二个落地产品，也是国内首单类UP-REITs产品——“金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划”成功发行，产品发行总规模为4亿元，优先级（AAA）规模2.5亿元，优先级融资成本再创新低！

据了解，该类UP-REITs产品在交易结构上借鉴美国UP-REIT3s结构，达成优化税务结构的目的，系证券化领域的一项独特创新。

而REITs产品通过现金流贴现的估值逻辑，为建立房地产行业的长效定价机制起到稳定器的作用，也为资本市场在疫情防控期间提供了一种风险适中、收益稳定、流动性高的投资产品。

标的物业重庆珑悦里是中国金茂旗下首个“里”系社区商业产品，位于重庆市九龙坡区大石杨居住片区的核心地段，商业建筑面积2.3万平方米，是金茂珑悦综合体的一部分部分。

项目周边500米范围内常住人口有3万，流动人口达到10万，区域成熟，交通便利。从业态组合来看，社区商业中生活配套服务业态的面积占比约达到70%，显著高于购物中心类商业物业的50%占比，这使得经济下行情况下，社区商业在商业类物业中能表现出最强的抗周期性。

南京世茂希尔顿酒店

全国首单单层SPV结构CMBS产品

4月10日，由中信信托担任计划管理人/交易安排人、南京世茂房地产开发有限公司担任原始权益人的“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划”于上交所成功发行。

南京世茂希尔顿酒店CMBS产品分为优先档、次级档，规模为7.1亿、0.2亿；期限18年，优先档获联合AAA评级；发行票面利率4.98%。基础资产系南京世茂房地产开发有限公司对南京新里程享有的存量债权。

值得注意的该产品是全国首单单层SPV结构CMBS产品，同时也是中信信托等机构获得交易所资产证券化计划管理人试点后发行的首单CMBS产品。

对此中信信托表示，以此项目为契机，中信信托将进一步深化在资产证券化领域的探索与创新，积极寻找优质项目机会，与合作伙伴一起开拓新模式，共创新可能，实现双方的互利共赢。

一直以来，中信信托持续在资产证券化等创新业务上进行创新投入，先后获得银行间市场非金融企业债务融资工具承销商资格和交易所企业资产证券化专项计划管理人资格；作为承销商与定向投资人开展ABN业务，截至2019年末，公司信贷类资产证券化信托业务规模超1600亿元。

仁恒三亚皇冠假日酒店

国内首单无信托单层SPV结构的创新CMBS项目

5月22日，“华泰佳越-仁恒三亚皇冠假日酒店资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行。

本单CMBS项目发行总规模17.5亿元，底层资产涉及三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店，其中优先级16亿元，获中诚信AAA评级，优先档发行利率为3.8%，这也是在上述“全国首单单层SPV结构—南京世茂希尔顿酒店CMBS成功发行”之后，国内首单无信托单层SPV结构的商业房地产抵押贷款资产证券化产品。

对比传统CMBS“信托+专项计划”双层结构，该项目直接由专项计划受让贷款债权，将物业资产抵押给专项计划管理人，从而实现了优化交易结构、去通道、降低企业融资成本、提高资产证券化发行效率的作用。该项目的成功发行，为企业融资开拓了新的渠道，帮助其盘活存量资产、优化负债结构。

三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店地址位于三亚海棠区海棠北路98号，近海棠湾免税店，由外资企业仁恒置地集团精心打造管理，自2018年在三亚海棠湾展业以来获得广泛好评，亦是亲子主题酒店的典范之作。三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店也是洲际酒店集团旗下高端品牌—皇冠假日酒店及度假村的旗舰酒店。

而仁恒置地集团有限公司已于2006年在新加坡证券交易所上市，深耕中国境内高增长、战略性重点城市，拥有丰富的土地储备和项目开发经验。

目前，仁恒置地集团已在中国六个主要经济区的16个主要高增长城市中建立了业务，即长江三角洲–上海，南京，苏州，杭州，南通和盐城；中国西部–成都；环渤海地区-天津，唐山和济南；华南–深圳，珠海和中山；海南–海口和三亚以及中国中部–武汉。

REITs的重要功能和价值就在于优化存量和质量、降低杠杆和融资成本，这是中国商业地产行业迫切需要的金融工具！

其实无论是在中国还是亚洲市场，商业地产的资本价值已经成为金融和投资机构的关注焦点，消费产业投资也日益受到青睐。综合运用金融创新和运营创新工具，将为购物中心和品牌商产品力、运营力、创新力的全面改善以及商业资产运营价值和资本价值的提升提供强劲支撑。

此次疫情让中国购物中心良莠不齐的弊端充分显现，也让商业地产集团和购物中心运营企业更加深刻地感受到，对以购物中心为代表的经营性不动产，只有按照REITs的基本要求制定和实施产品战略，才能顺利实现购物中心的资本价值。

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