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B站的五四青年节宣言片《后浪》破圈，“君子美美与共，和而不同”，成为不少人的新座右铭。这里的“后浪”指的是新青年，不过从更广的范围看，“后浪”也可以指不断涌现的新事物，正因为有它们，才有了各行各业的活力。

公募行业也是如此，4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

该消息迅速占领了财经头条。REITs是大多数投资者眼中的“新鲜词”，也是公募行业正在踏步而来的“后浪”，它到底指的是什么？与投资者又有什么关系呢？

REITs是什么？如何运作的？

REITs，是Real Estate Investment Trusts的简称，即不动产投资信托基金。公募REITs也是一种公募基金，但投资标的物不是股票、债券，而是【不动产】。

在REITs投资比较成熟的市场——美国，REITs的投资范围主要是房地产相关的项目，对于该领域的小白来说，我们可以这样理解——

✔ REITs基金的资金来自于每一位REITs基金的基金份额持有人，REITs基金会指定一个基金管理公司，来管理该基金的投资和运营活动，并向其持有人征收管理费。

✔ 通过REITs，基金管理公司会选择购买或者投资一些房地产项目，包括住宅房产、零售房产、商务办公楼、酒店、厂房和仓库等等。（以美国REITS产品为例）

✔ 如果管理得当，投资项目会产生一定的收益回报，在扣除了相关的费用后，REITs会向基金份额持有人定期发放分红。

图：REITs是如何运作的？

（以上运作图仅以美国REITS产品为例）

总结可知，REITs为广大投资者提供了一种新的投资工具，能够以比较方便和廉价的方法参与其中，并以期从中获得投资回报。

什么是“基础设施REITs”？

早期REITs的基础资产主要是以房地产为主，但随着法律法规的不断完善，以及REITs产品设计的不断成熟，拥有良好现金流的基础设施，也逐渐成为REITs基础资产的重要组成部分。

国盛证券研究显示，美国的REITs中，基础设施占比约15.6%，是其第二大基础资产类别；澳大利亚、新加坡、香港、印度等国家或地区在近年来也都陆续推出基础设施REITs。

而我国政策此次试点的也是“基础设施REITs”。

基础设施建设的REITs，投资的也是不动产，但并非房地产，而是涉及仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理、信息网络、战略性新兴产业集群、高科技园区和产业园区等方方面面的基础设施建设。

对于投资人而言，基础设施REITs提供了一条配置基础设施大类资产的全新渠道。

国外经验为例，REITs的表现如何？

作为资产证券化的一个工具，REITs能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率。同时，REITs产品有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。

国外经验为例，REITs呈现出了怎样的收益特征？光大证券研究显示，回顾近20年大类资产价格表现（1998-2017年），REITs投资品的两大特点值得关注——

✔ 首先，REITs的收益风险比高。1998-2017年，美国公募REITs年均回报率10.9％，仅次于私募股权，高于股票、债券等；同时美国公募REITs夏普比率0.44，仅低于波动率很低的部分债券产品。

✔ 其次，REITs的分散投资风险功能值得重视，包括分散不同资产间风险（REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低）、区域间风险（不同地区市场的REITs产品表现关联度低）。

中金固收研报认为，中国版REITs将挖掘优质资产，为投资人提供高性价比的投资机会。

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