证监会债券部主任陈飞：公募REITs高度契合金融业发展实际需求

记者李慧敏

来源 中国经营网

 “从我国金融市场发展现状及面临的问题来看，基础设施REITs试点的推出，高度契合了我国金融行业客观发展的实际需求。”中国证监会公司债券监管部主任陈飞认为，基于对金融市场各板块主体功能的契合，REITs的推出将为基础设施行业注入新的助推剂，也将对金融行业自身产生深远影响。

REITs会缩短基础设施的投资期限，传统的基于服务收费偿还抵押贷款模式将被彻底改变。政府在内的投资者可以缩短资本金占款，腾挪更多资源从事其他重要建设项目的资本性支出，反过来会进一步推动基础设施REITs化、金融化程度，甚至改变传统政府机构、国有企业的资产与资本运作方式。

《中国经营报》记者注意到，目前公募基础设施REITs试点正在紧锣密鼓、有序推进当中。证监会、沪深交易所和相关证监局正在与国家发改委及相关部门做好试点项目的推荐和筛选，部分省、市发改委已陆续启动项目申报工作，项目近期将上报国家发改委。与此同时，配套的规则和持续监管制度也正在加紧完善。

公募REITs是市场发展的必然选择

陈飞表示，我国当前开展公募基础设施REITs试点是正当其时，也是市场发展的必然选择。

伴随着我国经济由高速增长向高质量发展转变, 在产业转型升级面临诸多挑战、国内外宏观环境日益复杂的背景下，提高投资效率，盘活基础设施领域存量资产、促进形成再投资能力，已成为中国当前宏观经济改革与发展的重要抓手。

2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

陈飞强调，从我国金融市场发展现状及面临的问题来看，基础设施REITs试点的推出高度契合了我国金融行业客观发展的实际需求。

“开展基础设施REITs既能够有效盘活存量资产，形成良性投资循环，进一步提升直接融资比重，降低宏观杠杆率；又能拓展新的投资领域，作为股票、债券、现金之外新的大类资产配置类别，为投资者提供有高收益风险比、具有组合分散化价值、流动性良好的长期投资工具，为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产。”陈飞如是分析。

REITs投资本质兼具固收和股票特征

陈飞指出，传统上，认为REITs投资本质上兼具固定收益和股票的特点。正因为拥有上述特点，REITs在资本市场、不动产价格、租金体系甚至利率市场之间构筑了桥梁，并彼此影响、相互平衡。

首先，REITs固定收益属性本质上来源于因持有不动产而形成的一系列租赁债权合同关系。正如传统资产证券化业务中的抵押贷款证券化或应收账款证券化，由于租赁债权合同具有内生的期间租金稳定性，进而引致REITs派息分配的稳定性，投资REITs可以获得定期稳定收入，并具有资产证券化一系列的特征。

“同时REITs的固定收益属性又具有相对性，长期租赁合同占据主导地位的REITs从投资属性上与债券投资更为接近。”陈飞表示，经营属性较强、租赁期较短的基础设施项目投资更像股票投资。

REITs的股票属性则体现在三个方面：一是来自于基础设施经营管理能力的提高；二是来自于当前或未来基础设施潜在租赁收入或经营收入的预期提升；三是来自于土地、固定资产在通货膨胀环境下的不断升值。

“锚定租金”定价方式提升金融市场效率

陈飞认为，REITs本身的股票与债券属性，基于“锚定租金”的定价方式、充分的流动性安排、完善的信息披露机制，将进一步提升我国金融市场的效率与运营潜力。这种提升主要体现在四个方面。

其一，公募REITs试点有助于调整信贷市场结构性矛盾。

目前信贷市场，一方面存在融资主体错位，企业替代政府为商业回报周期较长的公益和准公益基础设施项目融资，在带来债务成本过高的同时，也给金融体系带来较大风险。另一方面，对基础设施投融资的权益类融资占比过低，过度依赖债务融资，长期限、高风险的经营难以获得适当融资方式；同时，家庭部门金融投资工具不匹配，居民的金融财富过度集中于房地产、货币和银行存款以及货币型代客理财产品，权益型工具整体过低。

“公募REITs的推出将有助于缓解信贷市场结构性矛盾的深层原因，为居民部门提供中长期金融投资工具，为企业和政府部门提供支持基础设施建设的长期权益型融资工具，降低对信贷市场的压力，疏通货币传导机制，促进产业升级。”陈飞表示。

其二，公募REITs推出有助于完善资本市场风险定价机制。

REITs的推出可以提供更多具备风险收益对称以及信息高度透明的产品。过往，在显性和隐性刚兑下，金融机构能够吸引投资者的重心偏重于收益率指标，为了追求高收益要求，机构势必要配置高收益资产，但优质的高收益资产相对稀缺，导致金融机构更容易采取期限错配或者信用下沉的策略，这是造成产品风险与收益不对称的重要原因。

陈飞强调，REITs作为具有“锚定”作用的基石产品将会促进金融机构按照激励相容的方向健康发展。当前，随着多元化专业投资者群体的培育与发展，REITs市场发展将促进完善金融市场的风险定价机制，平衡好资产端与负债端、供给端与需求端。

其三，公募REITs是资本市场投资者优化资产配置的重要路径。

首先，基础设施类资产与其他金融资产关联性低，有助于资产的多元化、分散化配置；其次，基础设施行业是国民经济发展的重要组成部分，依托于基础设施公共服务属性与土地的增值属性，是对抗通胀的重要资产类别，具有重要的配置价值。

“然而由于不动产较高的准入门槛，个人难以介入基础设施领域。对于金融机构而言，传统基础设施融资方式缺乏足够流动性，带来资产负债表的管理压力。”陈飞进一步指出，基础设施REITs试点为各类投资者参与基础设施及不动产市场投资提供了便利渠道，依托专业资产管理及运营模式，帮助投资者实现跨时期、跨地域、跨产业的分散化资产配置，有效帮助投资组合前沿向外延伸，能够很好地满足养老金、社保资金、居民理财资金对于不动产这一大类资产的投资需求。

其四，公募REITs有助于提升机构投资者经营稳健度，完善金融机构资产管理业务的储蓄特征。

借助REITs收益稳定、波动性低且相对安全的特性，通过投资REITs市场是实现强化资产管理业务的储蓄功能，促进长期价值投资，推动储蓄转化为投资的切实可行路径。REITs高分红、稳定特征，有助于将追寻固定回报资金导入REITs市场。

“同时，REITs的公开交易特征更容易满足持有者的流动性需求。”陈飞表示，尤其对于基金定投等具有储蓄特征的基金产品，REITs市场发展将更有助于在利率市场化的基础上，实现投资者对通货膨胀的适度对冲，为基金管理行业提供风险较低、收益适度的产品提供底层基础。

（校对：颜京宁）

【法律声明】本文所载信息来源被认为是可靠的，但不代表REITs行业研究立场，REITs行业研究亦不保证其准确性或完整性。本文仅供参考之用，并不构成投资建议，REITs行业研究对任何人因使用本文内容而造成的任何后果不承担任何法律责任。