房企负债率首次下降,防风险仍然任重道远

近日,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的2021中国房地产开发企业综合实力测评成果正式发布。研究报告披露,500强房企2020年资产负债率均值为78.77%,较上年下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降。

接近80%的负债率,对一家企业来说,确实是非常可怕的债务水平。而这样的状况,不是发生在某家或某几家企业身上,而是500强房企的整体负债状况。要知道,500强房企不仅代表了中国房地产企业的整体水平,也属于中国房地产领域经营效益最好的群体。经营效益最好的群体,负债率都这么高,其他企业也就可想而知了。这也就难怪,为什么近年来会频频发生房地产企业破产倒闭、资金链断裂、债务难以偿还的问题,且这种状况不仅发生在中小房企身上,也发生在大型房企、头部房企身上。如华夏复兴、苏宁等。

在决策层的要求和管理层的监管,以及企业自身要求下,近年来,一些大型房企开始注重调整企业经营结构,开始慢慢放弃负债扩张的思路,逐步转向聚集主业、走“轻资产”之路的新轨道。其中,万达集团是转变最快、效果也最好的开发企业,恒大集团也在遭遇资金链风险后,提出了降低有息债务的三年行动目标。苏宁则在企业资金链断裂、急速通过引进战略投资者后提出了聚集零售主业的目标,已下决心转让非主业资产。即便如此,能否走出困境,也是一个疑问。没有做出合理转型的华夏幸福,则随时有倒掉的风险。

房企能够做出转型的思路和目标,应当说是必要的,也是紧迫的。虽然动作迟缓了一点,风险的压力大了一些,能够亡羊补牢,也不失是一种积极姿态,是能够接受的行为。关键就在于,一定要从心底认识到负债扩张的风险,以及对社会资源浪费的危害,拿出实实在在的动作,做出根本性的转变。特别是大型房企,不能再追着规模做文章,不能再有“债多不怕倒”的想法。在今天的发展格局下,债多也能倒,不仅能倒,还要追究企业法定代表人、企业实际控制人的法律责任。中国的发展,已经到了需要从根本上实现转型的阶段,而不是过去那种简单重复、低端消耗的发展。

对房地产开发企业来说,最根本的一条,就是要加速降低负债率、减少债务规模、压缩债务总量,而不是通过盲目增加资产来降低负债。负债扩张的方式,在今天的房地产领域已经完全不适应,必须彻底纠正。如果哪家房企还没有认识到高负债的风险,那么,等待这家企业的,就是彻底的垮台。华夏复兴的扩张之路够“顺”,但是,这种依靠负债来扩张的方式,已经走到了尽头,稍有风浪,就必倒无疑。

这也意味着,对所有房企都提出了降低负债的要求,且这里所说的降低负债,还不仅仅指降低资产负债率,更要降低负债规模,只有负债率与负债规模同降的企业,才能真正化解债务风险,才能真正步入稳定、健康、有序的发展轨道。

房地产市场需要发展,更需要稳定,稳定的房地产市场,会给开发企业带来新的机遇,但也会给企业形成新的压力。高负债、高风险、高利润、高回报的时代已经很难再现。留给房地产开发企业的,就是适应新的形势变化,做好负债的清理和压缩工作,降低负债率、降低负债规模。因此,过去的一年,能够出现资产负债率首次下降的现象,还是令人欣慰的。但是,不难看出,资产负债率更多的是“分母扩大”的结果,而非分子缩小的结果。数据显示,2020年,500强房地产开发企业总资产均值为829.89亿元,同比增长16.64%,增速较上年回落1.26个百分点;净资产均值为178.81亿元,同比增长17.89%,增速较上年上升1.76个百分点。看似总资产增速有所回落,净资产增速扩大,实则总负债仍然在扩大,是没有形成资产负债率与负债规模“双降”格局的。只有到了出现“双降”的阶段,房企的负债风险才能真正得到化解。

所以,对2020年出现的房企负债率下降现象,应当予以肯定,但是,房地产领域化解风险的任务依然很重,防风险压力依然很大。有关方面需要更加注重对房地产企业的监管,更加注重减少对房地产开发企业的资金支持,严格按照贷款集中度管理的要求,控制好房地产开发企业的贷款,把控好房地产开发企业的资金流向,切实降低房地产的债务负担,确保不发生系统性风险。

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