近期一向供给吝啬的北部楼市热闹起来了。

尤其作为刚需聚集地的昌平南部,四个热盘入市——奥森春晓、北清云际、龙湖云璟、御邸。

虽然这几个盘姐之前单独讲过,

但哪个最便宜?

哪个离地铁近?

哪个户型得房率高?

哪个周边配套成熟?

不少朋友还是不清晰,今天把四个项目放在一起做个对比,想在北部上车的可以收藏起来了。

四个项目位置图

先给大家说说项目现状,奥森春晓、北清云际已全部开盘入市,目前在顺销中,还有房源在售;龙湖云璟预计12月开盘售卖;御邸刚传出网传版户型图,开盘时间待定。

下面依次给大家说说具体对比情况。

位置/交通对比

奥森春晓,位于回龙观北侧,妥妥的地铁盘,距离地铁8号线平西府站直线距离仅400米。临近北清路,与京藏高速、京新高速相连,惠南北路和京藏高速相连,与北五环快速相连,开车30分钟也完全可以到达海淀中关村。

项目南侧是马连店家园,西侧是流星花园三期,东侧是新二手商品房项目公园悦府,北侧为在整治中的城中村,东有未来科学城,西有生命科学园,可辐射两大生命科技产业大园区。

北清云际,距离最近的地铁站生命科学园站直线距离约1.2公里,公路方面,北清路快速连接京新高速,京藏高速,半小时通达海淀。

位置更靠近生命科学园,产业很高端,未来居住环境应该还可以。西侧的项目也更靠近海淀,中关村产业园的一众码农应该会喜欢。

项目南侧是二拨子新村,东临龙城花园的老别墅项目,北侧是二拨子工业园,西侧隔着京新高速就是永丰产业园区,不过东西两条高速,噪音是个需要考虑的问题。

龙湖云璟,比奥森春晓和北清云际更靠北一些。距地铁昌平线和8号线换乘站朱辛庄站500米左右(正在建设的地铁31号线也会途径此站,三轨交汇),真临铁盘。

御邸,位于昌平北七家,和那三个项目比更靠东一点,离海淀也更远一些。地块位置紧挨着翡翠公园,往南就是未来逸园。

目前项目周边有17号线支线正在规划建设中,有可能紧邻17号支线海鶄落站。没建成之前交通主要还是靠公交和自驾,出行可能不太方便。

价格对比

价格方面,奥森春晓单价最高,最低总价最高;龙湖云璟单价最低,纯刚需盘比较划算;御邸有小户型,上车门槛低一些。

价格还是得结合户型来看,下面给大家看看四个项目的户型情况。

户型对比

奥森春晓总共6栋住宅,约620户,容积率2.8;其中纯商品住宅共计4栋楼,楼层24-27层,总共6栋,东南角有两栋公租房,全部是2梯4户的设计。

放一张96平两居户型图给大家看看:

奥森春晓整体户型面积偏大,具体户型情况姐之前写过,复习戳蓝字。

北清云际总共18栋楼,14栋住宅楼,3栋配套楼1栋幼儿园,总户数1413户,容积率2.2。

放一张83㎡两居户型图给大家看看:

龙湖云璟项目规划5栋楼,都是南北向,总户数432户,容积率2.8;网传户型89平和110平。

放一张89平米三居户型图给大家看看:

户型整体比较方正,两个卧室面积适中,居住舒适度不错,不过书房的面积有些略小。但其他三家都是80多平的两居,龙湖设计了89平三居,还是很为刚需考虑的。

具体的户型情况姐之前写过,复习戳蓝字。

御邸项目共172套房源,体量比较小,共11栋楼,7栋楼是纯商品房,1-4居全部都有。

曝光最小户型56平,按这个面积计算,预计总价336万起,首付约134万。已经是北部少有的低首付纯商品房了。

放一张82平米两居户型图给大家看看:

这个户型是当下的主流设计,估计入市后能好卖,具体的户型情况姐之前也写过,复习戳蓝字。

户型方面您可以根据自己想要的面积段,再仔细看下哪家的产品更符合您的喜好。

纯刚需需要空间最大利用可以选龙湖云璟;想要小户型可以等等御邸,改善就看看先入市那俩哪个更符合您的喜好了。

配套对比

配套方面,奥森和北清位置没差多少,都是享受回龙观的成熟配套,周边商业、公园、医院都有,之前也都给大家详细说过,今天就不多说了,复习戳这里。

重点给大家说下这俩项目周边二手房,也就是回龙观的二手房板块;均价5.2万左右,不过奥森春晓附近有次新房能选,北清云际附近基本都是楼龄几十年的老房子;相比之下奥森春晓略胜一筹。

龙湖云璟享双铁配套,距离地铁朱辛庄站比较近,但朱辛庄站是地上铁,会有一定的噪音影响。

周边商业配套一般;以办公区、回迁房为主,项目北侧有两个比较大型的停车场,东侧有北京农学院(北校区)。

隔壁TBD住总万科天地的二手房从4万5/平到5万2/平之间,大家大致了解下。

御邸位置相对这仨项目更偏一些,周边配套无论交通还是其他生活配套都不算出色,目前主要倚靠隔壁万科翡翠公园的商业街。

周边二手房从3万3/平到7万5/平都有,当然居住氛围也完全不同。

总的来说,奥森春晓、北清云际位置更好;龙湖云璟、御邸产品比较刚需;每个项目的优缺点还是比较明确的,大家可以根据自己的需求和预算做个选择。

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