来源:西港日记

作者:大弟

大概一个星期前,界面新闻出了一篇稿子,狠锤了在西港搞土地的京柬置地一把。然后,这些天来,其实不断有人通过评论和后台私信的方式,让我聊一聊这个话题。

其实,我开始是拒绝的。因为,其一,我不是专家,房地产也不是本行,我认为谈不好。其二,一千个人心中就有一千个哈姆雷特,我谈我的看法,你也未必能够认可,最后打些口水仗,也实在没有太大意义。

不过,其实倒也不妨碍以一个吃瓜群众的角度,来谈谈自己的看法,不一定正确,不认同,你且那么一看。

我大概说三个方面吧:

一、关于割韭菜

割韭菜这个词,一般认为是个贬义词,大家都挺反感的。其实,我倒没有那么排斥。因为,没人敢保证自己没有被割过韭菜。

很多情况下,有一个有趣的现象,很少有被割韭菜者说自己被割了韭菜,一般都是外人对他人指指点点说你被割了韭菜。

举个例子。喜欢安卓的人,可能鄙视用苹果的人,认为交苹果税就是被割韭菜,贵,还不好用。而苹果粉,又反过来鄙视用安卓的人,认为用安卓的人会被各种劣质APP割韭菜。但其实大家均不认为自己是韭菜。果粉痴迷于苹果封闭生态之下的安全性与体验一致性,安卓用户则欣赏安卓的开放与包容性、灵活性。

大家各自为自己认可的产品和服务买单,更深一层次是为产品的价值观买单,心甘情愿,意志坚定,乐于花钱。那么,你很难说别人就是韭菜。正可谓,子非鱼安知鱼之乐,你给人敦敦教诲,痛心疾首的说他被割了韭菜,那倒有点像是一种嫉妒。

我在西港的办公室接待过不少水库的朋友,微信上也有很多水库的朋友,后来我回国,还有水库的朋友们撺饭局邀请我参加。我发现啊,这些水库的朋友,大多数都比我有钱,开的车子比我好,住的房子比我大,持有的不动产那更是比我多。

所以,当他们问我关于西港土地的情况时,我往往就非常谨慎。即使行情非常惨淡的时期,有人跑过来问我土地的情况如何,他买的地会怎样的时候,我也绝口不会说,兄弟,你被割了韭菜!

为啥?因为人比我有钱,比我学历高,还比我见过更大的世面。所以,他为此买单,有他的逻辑和道理,有他自己的价值判断。

所以, 界面说骗局我觉得这个说法太狠了一点,等于是说那些高智商、高学历、高净值的那拨人被收智商税一样。关键是,一个是傻我信,一大群精英都傻吗,有点难以置信。

二、关于西港的土地性质之争

接触过西港土地的人都知道,柬埔寨的土地产权属性证明分为硬卡和软卡两种。

在西港买地,大家一开口就是喊:硬卡,硬卡,只要硬卡!软卡免谈!

时间日久,这就给大多数的投资者灌输了一种根深蒂固的观念:硬卡为王。买土地,必须要是硬卡,只有硬卡才是保险的!

那么,什么是硬卡,什么又是软卡?我从大多数人的口中,得到的答案大致是这样的:

硬卡是国家发的产权证,国家认可的土地所有权,在全柬范围内拥有无可争议的法律效力。而软卡,是地方政府颁发的,其所有权的法律效力具有非常大的不确定性。

上面的说法,说对了部分,但不全面,概念上也还是没有厘清。

其实,硬卡和软卡并非法律上的概念,它们的最大区别还是在于签发的主体不一样。硬卡是国家或省级国土部门签发的,软卡是柬埔寨当地的分区、区政府签发的。前者,证明打印在厚度较厚的硬纸张上;后者,证明打印在一般普通的A4打印纸上面。久而久之,约定俗成,硬卡和软卡,就这样叫开了。

硬卡是柬埔寨土地权证中最可靠和长久的。目前长期租赁权证、私人所有权证、公寓分户所有权证均可办理硬卡。而软卡,确实其权属和效力仍需上级国土部门进一步确认与溯源。

那云壤那边的地是什么地?这里有个比较有意思的事情,就是,从去年以来,我发现水库很多人一直也是懵逼的状态,都在公开说我买了一块特许地。这一说法,最后几乎成了一个共识,这个共识导致了最后被喷得百口莫辩。毕竟,特许地确实问题不少。

最近, 利鑫集团站了出来,再找柬埔寨环保部核实,环保部回函确认:云壤这块地,对外的土地权证资料上,显示为长期租赁土地,租赁期限为99年,而非特许经营用地。

这个,有点拨乱反正、正本清源的味道。 因为长期租赁权证,是可以办理硬卡,由国家级或者省级的国土部门签发认可的。

云壤这块地,严格意义上说,应该是硬卡形式下的长期租赁土地,可拆,可合,可转让。 它与真正的硬卡土地的区别,就是有一个期限,99年。

这一点,我觉得在西港买地并非小事,你要下投资决定,先可以去环保部等相关部门去核实,有律师带律师,其实是很容易弄明白的问题。

三、西港的土地还能买吗

西港的土地,还能买吗?有钱赚,就能买!当然,这是废话。

选一个合适的投资标的,需要考虑的因素很多。现时的性价比排在第一位,升值空间则是紧接着要考虑的问题,而项目可靠性、政策稳定性和连续性、宏观环境等等因素,则是预期收益的重要保障。

今年以来,受疫情影响,西港经济持续低迷。在这个背景下,存量投资客心灰意冷,狠不得赶紧解套离场,但也有不少新的意向性投资者持续性跟进,一直在问西港是否触底。

具体到土地这一块,其实一个大概的情况是,能买的硬卡地基本都快被买完了,还不能被买下来的,要么价格过于高,要么卖家根本没有出售的诚意。西港土地的这个海底,可能永远也到不了。

因为,持有土地的人,比租地盖楼的人反而要淡定,他们是既买之、则安之。买了,那就囤着,坐等风云际会和形势变化。

未来会如何?看好者持续看好,看衰者也会持续看衰,还是那句话,一千个人心中就有一千个哈姆雷特。但对于看好者而言,一个不争的事实是, 散户再在西港单打独斗将变得异常艰难,而抱大腿、大树底下好乘凉,可能成为未来新进入投资者的主要投资策略。

西港老城的格局基本也就这样,西港往东的新城格局,其实也快被大鳄分食殆尽。陈丰明的皇家集团,国公王李永发,太子,利鑫,傅老爷子...等等大鳄基本全在东边完成圈地。反正散户是真没法玩儿了,要插一脚,还是那句话,只能是大树底下好乘凉了。

老调重弹:现在很困难,但未来可期。即使如今这个地方可能问题不断,但总要向前不断发展。 在商言商,只要它继续向前发展,土地总会越来越精贵。这一点,是坚定不移的。

西港的土地还能不能买?在你看好西港未来前景的前提下,选好,选对!

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