学区房最近又涨疯了？何止20%

不是疯，而是慌。

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自九月份，石榴叔在独立咨询平台“石榴询财”上直播之后，一直没有再写关于学区房的文章。

市场热点转移？不。

相反，关于学区房的话题热得发烫，一二线城市，这几个月涨得嗷嗷叫。

我大概看了一下，少的10%，多的30%。

这样的疯狂，并不代表当下楼市真实的现状，但反映了家长焦虑的心态——不想让孩子在教育这条路上，冒任何风险。

根据第三方研究机构的数据统计，今年上海的优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过20%。

以华二学区房东方逸品为例，58平方户型1月份成交价12.4万元/平，7月份成交涨到14.4万元/平，现在的挂牌价是15.3万/平。

另一组数据更有参考价值，根据兔博士提供的统计数据，自3月起，上海全市学区房成交量有明显提高。

截止到10月，2020年学区房成交53571套，同比去年同期上涨11%，占全市成交量的26%，成交均价59114元，同比去年上涨7%。

杭州的情况也是一样。就在一个多月前，文二新村挂出天价房源，面积29.3平方，挂牌价490万元，单价直接突破16万！相同房源，4月份的时候，售价还是420万。

北京的学区房一直都是天价，老北京人钟爱西城德胜，尤其2010年后的连番教改，德胜都是受益者，很多家长就盯着最好的几个学区买。下面是微博某大V买房自述。

“是的，热点区域的学区房脱销了”。

南京是从疫情结束开始，学区房价格全面上扬。

涨幅？个别热点初中学区，比如树人、29中，在中介的推波助澜下，小户型超过20%。

之前没有涨的初中学区房，比如钟英、科利华，也迎来了一波超过10%的补涨，时间集中在9-10月份。

更有意思的是，一些准新盘，由于确定“名校傍身”，也实现了房价的飙升，房主终于笑了。

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今年学区房的拐点，源于公民同招、民办摇号政策的执行，而且是坚定不移的。

石榴叔早在6月份政策出台的时候，就写过一篇《深度解读：公民同招+保底，新的担忧又来了 》。

对于成绩还不错的，家里经济条件好的家长来说，升学存在不确定性，这是不能接受的。所以从去年四月份开始，学区房的成交量开始放大，尤其初中学区好的，到今年三四月份，成交量爆发。

先确保孩子能上一个好的公办学校，然后再去一线民办学校摇号，碰碰运气，这是不少中产家庭的规划。

毕竟，面对公民同招政策，已经没有退路可言，必须硬碰硬的面对现实。

在这里无意挑起阶层矛盾，因为学区房太贵了，相当一部分中产家庭感受到了学历对命运的变化，他们更重视体制内教育对人生的改变。

然而，除了买学区房，也拿不出更多有效的解决方案，就容易陷入焦虑。学区房的共识，是当下中产家庭的教育共识。

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第一波学区房的疯涨，最早是从初中单学区房开始。

很多人好奇，为什么公民同招小学单学区没怎么涨，倒是让初中学区房一飞冲天了？

一方面，很多家长也在研究，对于孩子的成长，小学重要，还是初中重要？

最后得出的结论是初中更重要，有一半的孩子，在初升高阶段，就被分流了，而且再也没有纠错的机会。

另一方面，普通小学和一线小学差别究竟有多大？差别不是很大，关键还是看父母盯得紧不急，够不够鸡血。

如果买了小学的学区房，意味着初中必须再折腾一次。

还有一个很重要的原因，这两年各地都在政府的主导下新建名校分校，主要是小学，虽然明眼人都知道不可同日而语，但教学质量在不断提升。

以南京为例，一线单小学学区房，下半年带看数、成交数、成交价都在下跌，只有挂牌量在大幅上升，不少家长急于出手置换初中学区房，价格可谈。

领涨的，恰恰是小户型一线初中学区房，飞一般的感觉。

好的双学区房太贵了，即便如此，需求也在猛增，很多二胎家庭尤其喜欢购买80多平紧凑小三房，一家四口带上老人，刚好够住。

这个趋势，未来几年都不会变。

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有两个问题，粉丝问我最多：

1. 会涨到什么时候？

2. 什么时候会跌？

我又要把这张图翻出来了。

全国一二线城市的人口数量变化，和南京很接近。

还有一个时间节点必须要提，那就是2016年全面二孩。

未来两年只要入学政策没有大的变化，学区房还会涨，要知道这批家长在给孩子找幼儿园这件事上，已经吃到苦头了，真的顶不住这种心理压力，是残酷竞争体感的本能反应。

在自媒体和中介的渲染下，刚怀孕的家庭都开始重视学区房，焦虑的心态。

然而，红利过去了就过去了，人口下滑不可逆转。

学区房也是商品，供需关系只要调转，价格就到头了。毕竟太贵了，买得起说买就买，买不起的，纠结到最后，还是不会买。

所以我们的判断，拐点还是2023年。

结

我在的好几个群，每天都在讨论学区房。买都买了，再聊又有什么意义呢？只不过给孩子买了一个保障，根本还是要把学习搞上去。

公办初中未来几年肯定是要爆掉，学区生太多了，为了提高中考成绩，一线初中偷偷的搞分层教学，私下提优，所以真的不是把孩子送进去，就踏实了，也许残酷的挑战才开始。

对于手上持有老破小学区房的家长，从投资角度，我的建议是用完就可以卖掉。