一、人口看楼市:巨量刚需将安放何处?

5月11日,第七次全国人口普查主要数据结果公布,人口城镇化成果显著,核心城市虹吸效应明显。随“房住不炒”的长期调控,楼市已逐渐回归居住属性,这代表着人口(居住需求)对楼市的影响将空前强化,此次人口普查的相关数据也因此具有重要的参考意义。

数据显示,北京成为“人口重仓”,表现在“相较于2010年,2020年北京占全国占全国人口比重增加了0.09%(2020年占比1.55%,人口基数达2189.3万)”。同时,在受教育程度统计中,北京受过大学教育人口达41980万人,遥遥领先平均水平(15467人)。这两个重要数据说明北京人口基数在快速增长中,对全国人才的虹吸效应也十分显眼。

据统计,北京2020人口净流入达到了756万人,同年北京住宅新增供应仅为5.4万套,售价更是动辄6万/㎡。这代表着每年新增700万无处生根的“漂”,这“巨量刚需”将安放何处?北京城市疏解迫在眉睫!

二、土地&新售市场双走高,是否为上车良机?

本月,北京土地市场同样备受关注,5月10-11日完成了本年度第一轮集中土拍。此次土拍中约248家房企马甲入场, 整个过程“你来我往”,各房企不吝豪掷千金。最终29宗土地全部触及地价上线,更有10宗地块进入竞品质的争抢中,即土地市场格外火爆,地价已达极限,头部房企均看好楼市!

(北京集中土拍现场照片)

土地市场往往是楼市的风向标,此次北京集中土拍各房企热情爆棚,这也预示着未来1-2年新房市场的“热情”。楼市春风已来,大火之势隐于明日!

再看北京新房市场:2021年前4个月,北京市商品房成交2.9万套,同比上涨92%;成交面积360.72万㎡,同比上涨89%;成交金额1616.29亿元,同比上涨111%。

北京新房成交数据创下近五年同期新高!

(北京新房2019-2021月度成交走势图)

环京新房市场也同步发热:年后3月份开始,环京解封,整体到访量已是近三年来较高水平,环比增长17%,实现连续12周上涨。同样,解封后环京楼市成交量也连续8周环比上涨,其中连续3周超过了2020年平均周交易量,反弹趋势明显。

土地市场、新售市场均一路高歌,这说明无论是供给端还是需求端都在扩张,市场热度具备有力的供需支持,北京与环京楼市大火恐指日可待!

当然,市场的火热往往会推动价格上涨,刚需群体需要紧握良机!自2016年9月30日以来,限购限价限贷三条红线的严控已迫使房企以价换量,房价回归低点,目前的价格或是刚需群体的上车良机,若待市场完全回暖,恐怕再无如今的价格!

三、风从固安来,或启大火之幕

随着北京的城市疏解与环京立体路网的加速建设,“环京通勤族”应势而生。直接表现在——每天早晚,通勤一族都会汇聚成浩浩大军,于环京各检查站依次列队,入京工作或出京归家。

(环京通勤族正在有序通过检查站)

但在“限购”政策的严控下,“两地通勤、安家环京”还没有成为主流北漂的选择——环京区域大多要求非本地购房者缴纳3年社保或纳税,这一政策劝退了大部分北京购房者。

但,5月,风来了!京南固安区域全面放宽落户政策!

(《固安县进一步推进城镇落户工作施行办法(试行)》照片)

据了解,《固安县进一步推进城镇落户工作施行办法(试行)》已于5月6日正式施行,落户窗口门庭若市,队长百米,凌晨便有人端着板凳排队!《办法》表示,不再要求3年社保,拥有“合法稳定职业(有劳动合同即可)”“合法稳定住所(直系亲属有房产/有一年租期以上租赁合同)”“中大专毕业证”“营业执照(且纳税)”等条件即可“轻松落户”固安!

注意,这相当于“零门槛”落户,且固安户口可贷款购买2套住宅!

我相信,固安落户放宽只是环京楼市政策放松的第一步,当环京购房不再有政策障碍,庞大的刚需基数能够外溢出京,这把火恐怕将成燎原之势!

四、北京边界感消除,环京通勤将成趋势

城市的边界感并非完全源于行政边界划分,更多是受政务服务隔阂(医疗、社保、公积金等)、交通便捷程度、经济往来程度等因素影响。当下,北京的边界感正在逐渐模糊、消除,这来源于一系列的政策引导——

首先,京津冀一体化是“十四五”规划的重要一环,其中“首都圈”建设更是重中之重,即以北京为核心,打造世界级城市群。在大政策、大方针的引导下,北京与环京在政务服务、交通接轨、经济往来等方面正全力对接,北京城市边界已被打破,环京通勤已暗蓄势头!

近两年,环京进京更加便捷:环京多地(固安、大厂)开设进京快速通道,环京人员可办理相关证明后免检入京;北京副中心“十四五”规划,将打通环京交通堵点,即或将外移进京检查站;多条进京路线开通,京德高速(固安)、京雄高速(固安)、102国道(燕郊)、厂通桥(大厂)、京哈高速(香河)、104国道断头路(廊坊)等进京新路线已陆续动工,进京将更加快速!

社保、公积金、医疗等政务服务也将实现“两地通办”:5月8日,北京城市副中心管委会、北京市通州区人民政府、廊坊市人民政府三方代表正式签订《北京城市副中心(通州区)与廊坊北三县、廊坊临空经济区政务服务“区域通办”联动机制框架协议》,确定了以服务两地“通勤人员”和项目疏解、承接为重点,共推出453项高频便民事项和70项政务服务事项实施“区域通办”。

(《河北日报》新闻截图)

此次签订的协议框架旨在“便捷两地通勤人员、疏解北京人口压力与强化廊坊对北京相关产业/人口的承载能力”,内容要点如下:

环京医疗、社保、医保、公积金将逐渐与北京接轨:通州区与廊坊市两地政务中心设立“区域通办”专窗、互设自助服务终端,并于移动端指导办理等方式方便企业、群众异地办事;(医疗、社保、医保、公积金等23类179项自助终端可办便民服务事项)

北京-廊坊政务服务建立长效合作机制,未来可期:两地将通过建立政务服务联席会议制度、明确审批标准、健全业务交流等措施确保“区域通办”顺利实施。

此次协议的签订,是环京与北京“政务服务接壤”的关键一步,代表着北京政府对“两地通勤”的全面承认。未来,通勤族可在廊坊办理相关北京业务,即——

“生活在廊坊即可方便享用北京的社保、医疗与公积金服务,在政务服务上‘两城如一家’”。

随着环京的交通路网、政务服务与北京的加速接轨,通勤生活将更加便捷,北京城市边界逐渐消失,“首都圈”生活再无后顾之忧!

结语:把握溢价空间,勿失良机

核心城市依靠人口流入、人才引进与经济虹吸效能,必然成为楼市的优质土壤。北京本身的巨量刚需,也将因城市疏解与高压房价外溢出京,其土地&新售市场的火热更佐证这一论点。

同时,环京区域限购的松动、通勤路网的改善、政务服务的全面对接,也为通勤一族打开大门、备齐保障。

若在环京区域寻找最佳选择,需对固安、燕郊、大厂、廊坊进行考量。通过通勤距离、城市规划、生态环境的综合考量,固安北部新城或更具有优势!

在购房选择中,同样需要考量未来的溢价空间,笔者统计了环京桥内外10km房价对比,数据显示:廊坊北部新区、大厂潮白新城、燕郊房源均价均为上游板块均价(分别为采育、潞城、北关)的1/2,而固安北部新城却远低于榆垡均价的1/2,即通过对上游板块的考量,固安区域仍有2-3千元的溢价空间(可卖到1.7万/㎡),当下实为价格低点!

(环京界桥内外10km房价对比图)

人口基本面有支持,土地&新售市场反应火热,环京政策有出口、有保障,房价有溢价空间——东风已备,明日可期!

群蜂将至,上涨可期,错过此时,再无良机!

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